Само најниската каматна стапка не значи и најсиплатлив кредит бидејќи банките имаат и бројни скриени трошоци поврзани со станбените кредити кои не ги презентираат во понудата, а со кои ќе се сооочите кога ќе треба да ви ги префрлат парите од кредитот на вашата сметка.
Планирате да земете станбен кредит и ја избравте банката со најниска каматна стапка. Подготвени сте да ја платите точната сума за учество, однапред ви е пресметана каматата, знаете колку ќе ви изнесуваат месечните рати за отплата на кредитот и сметате дека ги имате искалкулирано сите трошоци. Сепак, не се залетувајте, бидејќи само најниската каматна стапка не значи и најсиплатлив кредит. Банките имаат и бројни скриени трошоци поврзани со станбените кредити кои не ги презентираат во понудата, а со кои ќе се сооочите кога ќе треба да ви ги префрлат парите од кредитот на вашата сметка.
Покрај основната (номинална) каматна стапка, банките најчесто наплаќаат и провизија за одобрување на кредитот (најчесто е 1% или 2% од вкупната сума на кредитот), провизија за пренесување на средствата од кредитот на сметката на корисникот или на продавачот на имотот, нотарски трошоци, трошоци за осигурување на имотот, за проценка на имотот (од 50 евра па нагоре, во зависност од квадратурата), трошоци за негово ставање под хипотека и слично. Притоа, дел од овие трошоци се прилично високи и можат да изнесуваат и по неколку стотини евра, што е прилично оптоварување за буџетот на тие што земаат станбен кредит.
Факултети.мк ги анализираше понудите за станбени кредити на најголемите банки во земјава со цел да откриеме која од нив нуди најповолен заем. Генералниот заклучок е – сите и ниту една. Имено, во понудите на банките постои шаренило од различни трошоци. Некои од банките нудат пониски камати, но скриените трошоци им се повисоки, што на крајот при целосната исплата може да испадне дека тој кредит бил поскап. Во други банки пак ситуацијата е обратна, каматата е повисока, но голем дел од манипулативните трошоци се нула. Во некои случаи, надоместоците се плаќаат само еднаш, додека во други тие се вклучени во редовните месечни рати. Некои трошоци во одредена банка се плаќаат само еднаш (на пример надоместокот за проценка на имот), додека во други банки тој трошок се плаќа секоја година додека целосно не се исплати кредитот. Затоа и поволноста на кредитот зависи од случај до случај, односно она што за некого е предност, за друг е голема маана.
Она што дополнително ја усложнува калкулацијата на сите дополнителни трошоци е што одредени банки имаат фиксен износ за некои ставки, додека други банки наплаќаат одреден процент од вкупно одобрената сума.
Во брошурата „Купување дом со станбен кредит“, што лани ја издаде Народната банка за да им ја олесни одлуката на граѓаните кои што планираат да земат станбен кредит, експертите даваат неколку практични совети на што треба да се внимава кога избираат банка.
- Граѓаните првенствено треба да внимаваат банката да нуди колку што е можно подолг временски период на фиксна каматна стапка (од три години па нагоре), каматната стапка во фиксниот период да биде пониска од конкуренцијата, да нема провизија за одобрување на кредитот, да нема останати манипулативни трошоци, банката да не бара плаќање на пенали заради предвремена отплата на кредитот, како и каматната стапка по истекот на периодот со фиксна камата да биде пониска од конкуренцијата – пишува во брошурата.
Дополнително, при носењето на одлуката која банка да ја изберете, претходно информирајте се за промотивните понуди на банките, како и за одредените поволности што ги нудат за лојалните клиенти, како што се пониски каматни стапки за примателите на плата во конретната банка, пониски провизии или целосно ослободување за оние клиенти кои имаат депозит во таа банка и слично.
Во продолжение ви ги презентираме понудите за станбени кредити на некои од поголемите банки во земјава.
Комерцијална банка
- 2,9% фиксна каматна стапка за првите 3 години или 4,85% фиксна каматна стапка за првите 5 години
- 5,9% променлива каматна стапка по истекот на фиксниот период од три години или 6,65% по истекот на фиксниот период од пет години
- можност за грејс период до 12 месеци
- без административни трошоци за одобрување и трошоци за проценка до 31.12.2016 година, 1% надомест за сите одобрени барања за станбен кредит со ЕУР клаузула наменети за рефинансирање на постоечки станбени кредити во Банката
- без провизија за предвемена делумна или целосна отплата на кредитот
- максимален рок на отплата до 30 години
- 400 денари за аплицирање и обработка на кредитот
- други трошоци: нотарска награда за солемнизација на договорот за залог согласно нотарската тарифа, трошоци за упис на заложно право врз недвижениот имот во корист на Банката, трошоци за полиса за осигурување на заложениот недвижен имот од основни ризици.
Стопанска банка АД Скопје
- 4,30% фиксна каматна стапка за првите 3 години и 4,60% фиксна каматна стапка за четврттата и петтата година
- 6,53% променлива каматна стапка по истекот на фиксниот период
- без административни трошоци и трошоци за проценка до 31.10.2016 година
- 500 денари за аплицирање и обработка на кредитот
- други трошоци: 1,25% на износот на одобрениот кредит еднократно; трошоци за проценка 2.500 или 5.000 денари во зависност од локацијата на имотот понуден како обезбедување; трошоци за проценка и верификација на предмер и пресметка и останати документи 4.000 денари; трошоци за секоја следна проценка за степенот на извршување на градежни работи по 2.500 денари - за намена градба / доградба / надградба; tрошоци за осигурување на имотот кој се остава под хипотека; нотарски трошоци за регистрација на хипотеката и упис во катастар
НЛБ Банка
- 4,7% фиксна годишна каматна стапка за првите три години и 4,9% фиксна годишна каматна стапка за следните две години
- 6,5% променлива годишна каматна стапка за остатокот од периодот
- без трошоци за одобрување и без административни трошоци до 31.07.2016 година
- без провизија за предвремена отплата на кредитот од свои средства, додека при рефинансирање од друга банка 2%
- максимален рок на отплата до 30 години
- 600 денари аплицирање и обработка на кредитот
-други трошоци: 1,25% еднократна провизија или 1,0% еднократна провизија за кредити над 30.000 евра за приматели на плата преку НЛБ Банка или 1,5% еднократна провизија или 1,25% еднократна провизија за кредити над 30.000 евра за неприматели на плата преку НЛБ банка; 2.000 денари за проценка, меница од 500 денари, трошоци за осигурување согласно тарифите на осигурителното друштво до конечно подмирување на обврските на кредитот; нотарски трошоци за Договорот за залог согласно Нотарска тарифа; tрошоци во врска со упис на залог согласно Тарифите на соодветната јавна книга
Шпаркасе Банка
Станбен кредит со фиксна каматна стапка во првите 8 години
- 4,50% фиксна каматна стапка за првите 3 години или 5,50% фиксна каматна стапка за следните 5 години
- променлива каматна стапка почнувајќи од 5,70% по истекот на фиксниот период
- без провизија за одобрување и проценка до 31.03.2017 година
- максимален рок на отплата до 15 години
- 500 денари аплицирање и обработка на кредитот
- административни трошоци за провизија за одобрување по истекот на промотивниот период: еднократна провизија од 1,25% од износот на одобрениот кредит;еднократна провизија од 0,5% од износот на одобрениот кредит за станбен кредит за рефинансирање на станбен кредит во друга банка.
Станбен кредит со фиксна каматна стапка во првите 5 години
- 3,95% фиксна каматна стапка за првите 3 години и 4,30% фиксна каматна стапка за следните 2 години
- променлива каматна стапка почнувајќи од 6,45% по истекот на фиксниот период
- без провизија за одобрување и проценка до 31.03.2017 година
- максимален рок на отплата до 30 години
- 500 денари аплицирање и обработка на кредитот
- административни трошоци за провизија за одобрување по истекот на промотивниот период: еднократна провизија од 1,25% од износот на одобрениот кредит; еднократна провизија од 0,5% од износот на одобрениот кредит за станбен кредит за рефинансирање на станбен кредит во друга банка.
Охридска банка АД Скопје
- фиксна каматна стапка во првите 5 години (4,60% за клиенти со кредитно животно осигурување, во спротивно 6,25%)
- променлива каматна стапка за остатокот на периодот на отплата (5,95% за клиенти со кредитно животно осигурување, во спротивно 7,50%)
- без административни трошоци до 10.07.2016 година (од 0,75% до 1,50% од износот на кредитот по истекот на промотивниот период)
- 0% провизија при предвремена отплата од свои средства, во спротивно 5%
- 300 денари аплицирање и обработка на кредитот
- други трошоци: трошок за меница од 100 до 500 денари; трошок за одржување на трансакциската сметка 23 денари месечно; трошокот за проценка 2.000 денари; нотарски трошоци и трошоци за осигурување недвижен имот од сите ризици.