Еден поглед во вечерните часови кон зградите во Скопје, особено во луксузните населби во Центар и на Водно, е доволен да се види колку многу станови се изградени, а во нив не живеат ниту сопствениците ниту пак кираџии.
Светилките се вклучени во едвај неколку стана во згради со педесетина станбени единици, со што се потврдуваат последните податоци од пописот во 2021 година дека во земјава речиси 37% или над 307 илјади станови немаат жители.
Од нив околу 60.000 станови се во Скопје. Од скопските општини, најмногу празни станови има Центар – 10.865 или над 40 проценти од вкупниот број, а најмалку празни станови има Чаир – 22,5 проценти од вкупно 17.771 стан. Во Охрид и во Берово празни се повеќе од половината станови, a во Дојран над две третини. Но, пописот покажа и дека во исто време, во изминатите 20 години бројот на станови бил зголемен за 141.031, односно за дури 20,2 проценти.
Според Државниот завод за статистика, под „стан“ се подразбираат сите одвоени живеалишта, меѓу кои и викенд-куќите и засебните катови од куќа кои имаат независен пристап од приземјето.
Станови во Скопје нема ниту за лек иако најголемиот дел до нив зјаат празни и неискористени, што пак како фактор влијаеше врз наглото зголемување на цената на становите особено во поцентралните градски подрачја.
Се купуваат по неколку стана од граѓани кои немаат потреба да ги рентаат
Лидија Смиљкова од агенцијата за недвижности „Асторија“, која работи во скопскиот плански регион, забележува нелогичности и противречности на пазарот на недвижности кои претходно ги потврди статистиката.
- Некои граѓани купиле по пет-шест стана, финансиски се стабилни и немаат потреба да ги рентаат. Само ги вложиле парите во недвижности и тоа е една од причините што има многу станови со изгасени светла. Становите се продаваат, тоа е факт, и покрај тоа што граѓаните знаат колку се сега високи цените. Пазарот е нелогичен и ние не знаеме веќе како да реагираме во однос на цената кога ќе ни се јават клиенти да понудат стан за продажба. И покрај реакциите дека треба да биде пониска и дека не е оправдана цената за стандардот на граѓаните, ниту за квалитетот што се нуди, кај нас како да се препишуваат цените, се следи колку се движат и се става цена.
Луѓето што имаат потреба да купат или мора да купат стан затоа што немаат друга алтернатива се принудени да купат по цените кои се во моментов. Но, купувачите на повеќе од овие празни станови се луѓе што имаат повеќе средства и ги чувале, па сега ги вложуваат во недвижности. Инфлацијата си го прави своето, па тие сметаат дека е подобро е да се вложат пари во недвижности, меѓутоа, не секој од нив ги изнајмува – вели Смиљкова.
Празните станови што имаат газди, а немаат станари, влијаат врз цените на кириите
Неодамна првиот човек на Државниот завод за статистика, Апостол Симовски, рече дека е тешко да се даде одговор зошто во Скопје има толку многу празни станови, а цените се изгор, освен низ призмата на навиката на нашите граѓани да штедат со купување материјални средства.
Ова мислење го дели и Смиљкова, која вели дека пасивното вложување има влијание и врз цените за продажба на становите.
- Луѓето не се информирани дека освен во недвижности, може да се вложи на берза и во акции, затоа ова го гледаат како најсигурна варијанта. Ова е тоа пасивно вложување, вложи пари, заработува кирија, агенција ќе го издаде и тоа е тоа. Сето тоа има влијание и врз цените за продажба, но и за изнајмување. Цените на кириите беа исти извесно време, иако цените на продажба беа качени. Сега е зголемена побарувачката за изнајмување, па кириите се качија, не драстично, но за 10 до 20 отсто. Не можат повеќе да се покачат затоа што немаме побарувачка таква како за купување, немаме странци кои плаќаат скапи кирии и немаме квалитетни градби - објасни Смиљкова.
Таа додаде почнала да се шири продажбата на станови во населби како Ченто, Железара и Ѓорче Петров од причина што луѓето не можат да си дозволат да купат во Центар, Карпош, Козле, Дебар Маало затоа што цените се екстра високи. Се работи за луѓе кои го купуваат својот дом, а не за оние што инвестираат.
И Ѓуро Чубриноски, прв човек на градежната фирма „Масон-Инженеринг“ и заменик-претседател на Здружението на градежништво при Стопанската комора на Македонија, причината за „темните станови“ ја гледа во бизнис-навиките на луѓето, лошата централизација на државата и нерамномерниот регионален развој. Сето ова подгреано со стравот од инфлација ги натера граѓаните да купуваат станови во кои не планираат никогаш да живеат.
- Менталитетот ни е таков, најголема сигурност се гледа да се вложат парите во недвижности. Ако гледаме по глава на жител по станбени површини, ќе излеземе многу богати како земја за разлика од Европа каде што не се размислува така. На Европејците не им е битно дали се во Скопје, Велес или Битола, бидејќи имаат сигурни приходи. Поради лошото државно планирање и централизација од порано, трчаме сите во Скопје. Се концентрирало сѐ во главниот град. Да не било сѐ во Скопје, ќе немаше вакви цени. Во Германија цената на станот во Минхен, Бохум и Хамбург е таа, кај нас има огромна дискрепанца помеѓу цените во Скопје и евентуално Охрид со другите градови - истакна Чубриноски.
Од 2020 до 2023 година издадени одобренија за градба на 33.023 станови
Статистиката покажува дека иако на пазарот на недвижности има голем број непродадени станови, сепак, растат одобренијата за градба, а тоа значи нови станбени квадрати што почнале или допрва ќе се градат. А паралелно со градењето станови расте и нивната цена, што е надвор од економското правило – цената да се одредува според понудата и побарувачката.
Според податоците на Државниот завод за статистика, во периодот 2020-2023 година се издадени одобренија за изградба на вкупно 33.023 станови: 6.210 во 2020 година, 11.946 во 2021 година, 7.002 во 2022 и 7.865 во 2023 година. Вкупно 16.341 стан за кои се издадени одобренија за градење се наоѓаат во Скопје.
Последните расположливи податоци од Државниот завод за статистика за бројот на завршени станови се за периодот од 2020 до 2022 година. Во тој период, завршени се 16.337 станови: 4.077 во 2020, 5.959 во 2021 и 6.301 во 2022 година. Од вкупниот број завршени станови, 6.773 се наоѓаат во Скопје, а 7.555 во поширокиот Скопски Регион.
Податоците за цените на становите не ги води повеќе Државниот завод за статистика затоа што во Агенцијата за катастар на недвижности воведоа Регистар на цени на недвижности каде што има податоци за сите видови трансакции со недвижности. Но, последните податоци се за 2020 година и оттаму Агенцијата не прави годишни регистри со цени.
Трипати повисоки даноци на имот за оние што купиле повеќе станови
Од први јануари 2023 година стартуваа измените во Законот на даноци кои директно ќе ги погодат оние што имаат празни станови. Секој што има стан или деловен простор кој не се користи ќе плаќа три пати повисок данок на имот. Ова се однесува и на имотот во сопственост на државата, општините и Град Скопје, но и на физичките и правните лица.
Притоа, ако станот не се користи подолго од шест месеци во текот на една година, ќе се плаќа за три пати повеќе во однос на стапките пропишани со законот. Оние што нема да пријават дека имаат имот кој не го користат, ќе платат пет пати повисок данок. Ако сопственикот живее во станот, тогаш плаќа за 50% понизок данок.
Според експертите, побарувачка за „празни“ станови ќе има сѐ додека не се создадат пристојни услови за живот и во помалите места. Последиците од ова ќе се гледаат низ целата држава во годините што доаѓаат. Становите ќе треба да се одржуваат, а во отсуство на сопственици кои не живеат во тие згради, ниту пак има доволно кираџии, товарот ќе падне на оние што ќе живеат во полупразните згради.
Оваа ситуација е поволна само за инвеститорите и сопствениците на градежното земјиште, а сите други се губитници во играта за урбанизација.